Konut veya çatılı işyeri kiralarında, tarafların sözleşmeyi sona erdirme yolları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Kanun”) 347. madde ve devamında bulunmaktadır. Kanun’da bu sebepler sınırlı sayıda yer almaktadır ve bu sebeplerden biri de yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi olup malikler, dava yolu çerçevesinde gereksinimlerini ispat ederek tahliye talebinde bulunabilirler.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse ister eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, isterse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bir aylık süre içinde ihtarda bulunmaması halinde malik, kira sözleşmesini aynı şartlarla kabul etmiş sayılmaktadır ve gereksinimden doğan tahliye istemi hakkını kaybetmektedir.
Bununla birlikte, yeni malikin gereksinim nedeniyle açacağı tahliye davasında; (i) geçerli bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin olması, (ii) kiralanan taşınmazın sonradan edinilmesi ve (iii) yeni malik veya yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi bulunması gibi şartlar aranmaktadır.
Pratikte ise tahliye işlemini hızlandırmak isteyen, kötü niyetle hareket eden malikler yeni yöntem arayışlarına girmekte ve kiracıların huzurunu kaçırmaktadır. Son zamanlarda kira bedelinde yaşanan artışlar ile birlikte maliklerin; muvazaalı satışlar yaptıkları, kiracılara ihtarname çekerek talepte bulundukları ve onları tahliyeye zorladıkları görülmektedir. Halbuki Yargıtay’ın da yerleşik kararlarında kabul ettiği üzere tahliye kararı verilebilmesi için yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Bunun yanında, ihtiyacın yargılama sırasında devam ediyor olmasının da önem arz ettiğini söyleyebiliriz. Taşınmazı sonradan edinen malikin ihtiyaçlarının gerçek olup olmadığı her somut olaya göre değişebilse de, yeni malikin kirada oturuyor olması, sağlık durumunun bunu gerekli kılması, yeni taşınmazın halihazırda oturduğu taşınmaza göre daha elverişli bir konumda yer alması gereksinimini işaret edebilecek bazı örnekler olarak verilebilir.
Kiracıların tahliyeye zorlanmasının uygulamada en sık rastlanan örneği ise tahliye ihtarına rağmen kiracı evden çıkmayınca onları su, elektrik veya doğalgaz gibi kamu hizmetlerinden mahrum bırakmakla tehdit eden maliklerdir. Kiracıyı tahliyeye zorlamak isteyen yeni maliklerin bu tür eylemleri, kişilerin huzur ve sükununu bozmak maksadıyla süreklilik arz edecek bir şekilde icra etmeleri suç teşkil etmektedir. Kira ilişkilerinde kiracının rahat bir şekilde kaygı veyahut tedirginlik yaşamadan hayatını sürdürülmesinin yeni maliklerce engellendiği bu gibi haller suçun kapsamına girebilmektedir.
Öte yandan kiracıya yönelik yapılan bu eylem hukuka aykırılık da teşkil etmektedir. Zira, kiracının yaşamını idame ettirebilmesi için gereken temel ve doğal ihtiyaçların karşılanmasına bu tür haksız eylemlerle engel olunması, kiracının kişilik değerlerinin zedelenmesine de yol açmaktadır. Bu çerçevede gerek maddi gerekse manevi tazminat istemlerinin de saklı tutulduğunu söylemek mümkündür.
Kiracının, yeni maliklerin tahliye istemlerine karşı korunmasını sağlayan ek bir düzenleme de yine Kanun’un 355.maddesinde yer almaktadır. Yeniden kiralama yasağı olarak anılan söz konusu maddeye göre ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır. İlaveten yeni malikin hukuka aykırı fiillerle yasağı ihlal ettiği durumlarda eski kiracıya tazminat ödemesi gerektiğini de belirtmek isteriz.