6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) TBMM tarafından kabul edilip 4 Şubat 2011 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlandıktan kısa bir süre sonra kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiraları için uygulanması 8 yıl ertelenen hükümler 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

6127 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirilen erteleme, 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“6353 sayılı Kanun”) 53. maddesiyle değiştirilmiştir. 6353 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik neticesinde TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerinin uygulanması kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiraları için 01 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile ertelenmiştir. Ertelenen maddelerde düzenlenmiş olan konulara ilişkin aynı maddenin devamında sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanacağı, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde de 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (“Mülga Kanun”) hükümleri uygulanacağı düzenlenmiştir. 1 Temmuz 2020 tarihinde ertelemeye ilişkin 8 yıllık süre sona ermiş ve işbu hükümler 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. İşbu hükümlerin yürürlüğe girmesi ile birlikte ticari hayatı etkileyecek önemli değişiklikler gerçekleşecek, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerin ve sözleşme hükümlerinin yeniden düzenlenmesi gündeme gelebilecektir.

Ertelenen Hükümlerin 01.07.2020 Tarihinde Yürürlüğe Girmesiyle Meydana Gelecek Değişiklikler Bakımından Değerlendirmeler

1. TBK m. 323 (Kira İlişkisinin Devri)

TBK’nın kira ilişkisinin devrine ilişkin 323. maddesinin mülga Kanun’da ve mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da (“GKHK”) bir karşılığı yoktur. Bu bağlamda erteleme süresi içinde kira ilişkisini devretmek isteyen kiracının, kiraya verenin rızasını GKHK m.12 uyarınca alması gerekmekte ise de bu rızanın yazılı olması şartı bulunmamaktadır. TBK’nın 323. maddesine göre ise;

• İşyeri kiralarında kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almakla, kiraya veren ise haklı bir sebebi olmadıkça bu rızayı vermekle yükümlü olacaktır.
• İşyeri kiralarında devreden kiracı ise kiraya verene karşı kira sözleşmesi bitene kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil sorumlu olacaktır.

Maddenin ilk fıkrasına göre kiraya veren, kiracı ile kira ilişkisini devralmak isteyen üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşmeye önce veya sonra yazılı olarak onay verebileceği gibi, kiracı, kiraya veren ve üçüncü kişi arasında kira ilişkisinin devri konusunda ayrı bir sözleşme de yapılabilir.

İşbu hüküm ile getirilen önemli bir diğer yenilik, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamayacak olmasıdır. Kiraya verenin devir ilişkisine rıza göstermekten imtina etmesinin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığı tartışması ise mahkemece değerlendirilecektir.

2. TBK m. 325 (Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi)

TBK’nın kiralananın kiracı tarafından erken tahliye edilmesine ilişkin 325. maddesinin Mülga Kanun ve GKHK’da karşılığı bulunmamakta ise de kira sözleşmesinin erken feshi veya kiralananın sözleşme hitamından önce kiraya verene geri verilmesi hallerinde kiracının ödeyeceği tazminat, Yargıtay içtihatlarıyla genel bir uygulama alanına dönüşmüştür. Yargıtay’ın emsal içtihatları, sözleşme serbestisinin geçerli olduğu bu dönemde kiracının ödeyeceği tazminatın kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu yönündedir. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren ise;

• Kiracının erken tahliye halinde ödeyeceği tazminat, kiralananın aynı koşullarda değil benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olacak,
• Kiracı ikame kiracı bularak makul süreyle de sorumlu olmaksızın kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabilecek ve
• Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacaktır.

Kamu düzenine ilişkin ve emredici nitelikte olan bu hüküm derhal yürürlük ilkesi gereği 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren tüm kira sözleşmeleri için geçerli olacaktır.

3. TBK m. 331 (Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih)

Bu konuda Mülga Kanun’da düzenleme olduğu için erteleme süresi boyunca Mülga Kanun’un 264. maddesi uygulanmaktaydı. Esasında sözleşmenin olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilmesi bakımından iki hüküm arasında önemli bir fark bulun­mamaktadır. İki hüküm arasındaki en önemli fark, özellikle sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminat bakımından kendini göstermektedir. Mülga Kanun’a göre fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamamaktaydı. TBK’nın 331. maddesiyle ise;

• Feshin parasal sonuçlarına ilişkin sınırlamalar ortadan kalkacak ve
• Tazminat bedeline ilişkin takdir yetkisi hakime ait olacaktır.

6101 Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun gereği sona erme halini düzenleyen işbu hüküm, 1 Temmuz 2020 tarihinden önce imzalanan kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiraları için akdedilen kira sözleşmelerine de uygulanacaktır.

4. TBK m. 340 (Bağlantılı Sözleşme Yasağı)

TBK’nın 340. maddesi ile konut ve çatılı işyeri kiralarında “bağlantılı sözleşme yasağı” hayatımıza girmiştir.  Mülga Kanun ve GKHK’da benzer bir düzenleme söz konusu olmadığından TBK’nın emredici hükümlerine aykırı olmaması kaydıyla sözleşme serbestisi gereği kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kira sözleşmelerinde bu yönde düzenlemeler yapılabilmektedir. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecektir.

Bu kapsamda örneğin; kiracının kiraya verene karşı kiralananı veya önceki kiracının bıraktığı eşyayı satın alma yükümlülüğü altına girmesi ya da kiralananla ilgili bir sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi gibi bağlantılı sözleşmeler geçersiz sayılacaklardır.  Bu noktada belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi değil, kiracıyı borç altında bırakan bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu geçersizlik, madde gerekçesinde belirtildiği üzere her zaman ileri sürülebilen ve mahkemece re’sen dikkate alınan kesin hükümsüzlük halini teşkil etmekte olup kira sözleşmesi geçerliliğini koruduğundan, kısmi geçersizlik söz konusu olacaktır.

İşbu madde bakımından geçmişe etkili olmama kuralı geçerli olmalıdır yani 1 Temmuz 2020’den önce geçerli bir şekilde kurulmuş bağlantılı sözleşmeler 1 Temmuz 2020 tarihinden sonra da geçerliliğini sürdürmelidir görüşündeyiz.

5. TBK m. 342 (Kiracının Güvence Vermesi)

TBK’nın 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe giren 342. maddesi ile güvence bedeline (depozito) sınırlama getirilmektedir. Erteleme süresinin bitimiyle kira sözleşmelerinde;

• Depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilecek ve para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu olacaktır.
• Banka güvenceleri iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir.
• Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içerinde dava açtığını ya da icra/iflas yoluyla takibe başladığını bankaya bildirmez ise kiracı güvencenin iadesini talep edebilecektir.

Düzenleme, depozito verme borcunu üstlenen kiracıların, paralarının ya da kıymetli evraklarının değer kaybının önlenmesini ve amacı dışında kullanımını engellemeyi amaçlamaktadır. Bu noktada tartışma konusu, 1 Temmuz 2020 tarihinden önce yürürlüğe giren kira sözleşmelerinde alınan güvence bedellerinin ertelenmenin sona ermesinden sonra bankaya yatırılması zorunluluğunun doğup doğmayacağıdır. Bizimde katıldığımız doktrindeki ağırlıklı görüş, 1 Temmuz 2020 tarihinden önce yürürlüğe giren kira sözleşmelerinde alınan güvencelerin ertelemenin sona ermesinden etkilenmeyeceği yönünde ise de mahkemelerin bu hususu ne yönde değerlendireceği ileri ki günlerde görülecektir.

6. TBK m. 343 (Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması)

TBK’nın 343. maddesi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair bir kural getirmekte, bu kuralın tek istisnası kira bedelinin belirlenmesi olarak gösterilmektedir. Nispi emredici nitelikte olan işbu hüküm uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda kiracının aleyhine olarak kira sözleşmesinde sonradan yapılacak değişiklikler kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kesin hükümsüz addedilecektir.

Söz konusu düzenleme GKHK’nın 9. maddesiyle örtüşmektedir. Dolayısıyla TBK 343’ün yürürlüğe girmesinin uygulamaya önemli bir etkisi olmayacaktır. 

7. TBK m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi)

1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe giren TBK m. 344’e göre;

• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Buna göre taraflar kira artışını istedikleri gibi belirleyemeyecekler, TBK 344’e göre önceki kira yılı TÜFE (oniki aylık ortalamalara göre belirlenen) oranı tavan oran olarak kabul edilecektir.
• Tarafların kira bedelini yabancı para birimi olarak kararlaştırmaları halinde kira bedeli beş yıl geçmedikçe değiştirilemeyecektir. Kira bedeli beşinci yılın sonunda hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirlenecektir.

Kira bedelinin belirlenmesine yönelik işbu düzenlemelerin kamu düzenine ilişkin olması sebebi ile 1 Temmuz 2020 tarihinden önce yürürlüğe giren kira sözleşmeleri açısından da uygulanması gündeme gelecektir.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar kapsamında, Türkiye’de yerleşik kişilerin her türlü menkul ve gayrimenkul kiralamalarında  sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılma yasağı bulunduğunu da bu vesileyle hatırlatmak gerekir.

8. TBK m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı- Özellikle Muacceliyet Kayıtlarının ve Cezaî Şartların Geçersizliği)

Erteleme süresinin sona ermesiyle birlikte TBK’nın 346. maddesi uyarınca;

• Kiracıya kira bedeli ve yan diğerler hariç başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek,
• Kira sözleşmelerinde yer alan kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza ödeneceği veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağı yönündeki kayıtlar geçersiz sayılacaktır.

9. TBK m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı)

Yürürlüğü ertelenen maddelerden sonuncusu da tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören TBK m. 354 hükmüdür. Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi gereği, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de gösterilen sebeplerin varlığı halinde mümkün olup kiracı aleyhine bu hususlar değiştirilemez. Dolayısıyla bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi mahkeme kararı ile sona erdirilemez.

Erteleme süresince uygulanma alanı bulan GKHK m. 8’de de tahliye sebepleri sınırlı tutulmuş, aksine sözleşmeler geçersiz kabul edilmiştir. Bu sebeple TBK m.354’ün yürürlüğe girmesinin uygulamada önemli bir etkisi olmayacaktır. Nitekim emredici nitelikteki bu hüküm gereği aksi taraflarca kararlaştırılamayacağı gibi 1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için uygulama alanı bulacaktır.