Belirli şehirlerde gerçekleşen büyüme, kentsel ihtiyaçlar, kentsel dönüşümü zorunlu hale getirmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”), riskli alan uygulaması ile kentsel estetik düzen çerçevesinde afet riskine karşı gerekli önlemleri almayı ve yaşam için sağlıklı ve güvenli çevreler oluşturmayı hedeflemektedir.

Zaman içerisinde Kanun kapsamında müteahhit firmalarla imza edilen arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin (“Sözleşme”) uygulanmasında yaşanan sorunlar ve arsa sahiplerinin mağduriyetleri göz önüne alınarak Kanun’un Uygulama İşlemleri başlığı altında yer alan 6. maddesine 7181 Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun çerçevesinde yapılan değişiklik ile 14. Fıkra eklenmiştir (“14. Fıkra”).

14.Fıkra ile Kanun kapsamındaki alanlarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından yapılacak tespit ve işlemler çerçevesinde gerekli şartların sağlanması halinde ilgililerin muvafakati aranmaksızın Sözleşme’nin feshedilebileceği hüküm altına alınmıştır.

14.Fıkra’nın 4 Temmuz 2019 tarihinde yürürlüğe girmesiyle Bakanlık maliklerden başvuruları almaya başlamıştır. Ancak söz konusu düzenlemeye ilişkin uygulama yönetmeliği yayınlanmadığından Bakanlık tarafından başvurular alınmakla yetinilmiş, düzenleme fiilen uygulanmaya başlanmamış idi.

Hak sahiplerince hangi hallerde fesih hakkının kullanılabileceğine ve Kanun’un uygulamasının nasıl işletilebileceğine ilişkin yasal çerçevenin uygulamasının oluşturulabilmesi adına 19 Ekim 2019 tarihli ve 30923 sayılı Resmi Gazete’de yayın tarihinde yürürlüğe girmek üzere; 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”) yayınlanmıştır.

Yönetmelik, hangi hallerde Sözleşmeler’in fesih edileceğini, fesih için yapılacak başvuru makamları ve fesih için takip edilecek süreçlere ilişkin düzenlemeler getirerek, 14. Fıkra’nın uygulamasını düzenlemiştir.  Yönetmelik uyarınca hak sahiplerince fesih hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartlardan bazıları aşağıdaki gibidir:

• (i) Sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, (ii) yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması halinde;
  bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması,

• Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması halinin;
  ilgili İdare’nin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması,

gerekir.

Bu şartlardan birinin gerçekleşmesi halinde, fesih süreci ve başvurular, herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınacak karar ile başlatılabilecektir.

Netice olarak Yönetmelik’de belirlenen şartların sağlanması ve müteahhittin kendisine ihtar edilen sürede işe başlamaması veyahut projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmemesi durumunda Sözleşme’nin taraflarının (hak sahipleri ve/veya müteahhit) muvafakati aranmaksızın Sözleşme feshedilmiş sayılacaktır. Bu durumda Sözleşme’nin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhitte bildirilir.

Fesih sonrasında ise maliklerin veya Müdürlüğün veya İdare’nin talebi üzerine taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan Sözleşme tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanacaktır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği ise Kanun ve Yönetmelik ile hüküm altına alınan hususlardan biridir.