Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (“Mahkeme”) 2020/1103 E., 2020/1008 K. sayılı ve 28 Eylül 2020 tarihli kararında, yaşanılan salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” kenar başlıklı 138. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen veya öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumu ortaya çıkardığını kabul etmiştir. Bu doğrultuda Mahkeme, Kiracı’nın talebi doğrultusunda; (i) aylık kiraların yarı oranında ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesine, (ii) salgın hastalığın etkili olduğu dönem boyunca ve 6 aylık süreler içerisinde ihtiyati tedbir kararının yeniden değerlendirilmesine kesin olarak karar vermiştir.
Karara konu olayda, Bursa’da bulunan iş yeri niteliğindeki bir taşınmaz restoran olarak kullanılmak üzere 1 Ocak 2020 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle bir restoran sahibine (“Kiracı”) kiraya verilmiştir. Kiracı tarafından salgın hastalık sürecinde iş hacminde düşüş yaşandığı ve Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 138. maddesinde öngörülen şartların oluştuğu gerekçesiyle Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde (“Yerel Mahkeme”) uyarlama davası açılmıştır. Kiracı bu davada ayrıca, 1 Mayıs 2020 tarihinden itibaren Covid-19 salgınının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere kira bedelinin yarısı oranında ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
Yerel Mahkeme, ihtiyati tedbir talebini reddetmiştir. İtiraz üzerine Mahkemece; Covid-19 salgınının 2020 yılının Mart ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlandığı, bu kapsamda salgın hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağının uygulandığı veya iş yerlerinin kapatıldığı, esnek çalışma ile evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirlerin uygulandığı, yetkili kurumlarca alınan bu tedbirlerin ve salgının etkilerinin halen devam ettiği belirtilmiştir.
Bu nedenlerle Mahkemece; (i) salgın hastalık sürecinin TBK’nın 138. maddesinde belirtilen “Olağanüstü Durum” olarak kabul edilmesi gerektiği, (ii) alınan tedbirlerin bizzat Kiracı üzerindeki etkilerinin somut olay özelinde değerlendirilmesi gerektiği (iii) bu olumsuz duruma kiraya verenin de sebebiyet vermediği dikkate alınarak sadece salgının etkilerinin görüldüğü döneme ilişkin olarak oluşan yükün kiracı ve kiraya veren üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlamasının mümkün olabileceği ifade edilmiştir.
Buna ek olarak kararda, salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiçbir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda dava devam ederken ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde Kiracı’nın mevcut kirasını ödeyemeyeceği, ödenmeyen kiralar nedeniyle tahliyesinin istenebileceği, tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davanın herhangi bir anlamının kalmayacağı hususuna dikkat çekilmiştir. Mahkeme’nin bu yorumu doğrultusunda, kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun elde edilebilmesi için Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (“HMK”) yer alan “ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi” koşulunun mevcut olduğu, somut olayda Kiracı’nın restoran olarak işlettiği taşınmazda her ne kadar paket servis yöntemi ile
işe devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin Kiracı’nın iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir kararının kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ancak ihtiyati tedbir kararının da salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerektiği hususu eklenmiştir. Bu karar ile, davanın sonucu beklenmeksizin kiracılara kira bedellerini ihtiyati tedbir kararı süresince indirimli olarak ödeme imkanı tanınmıştır.
Aylardır devam eden salgın hastalık sürecinde uyarlama davalarının akıbetinin ne olacağı merak konusuydu. Karara konu uyarlama davasında ihtiyati tedbir yönünden kurulan kararın, salgın hastalık sürecinde aşırı ifa güçlüğü gerekçesiyle açılacak ihtiyati tedbir talepli uyarlama davaları açısından emsal nitelikte olabileceği düşüncesindeyiz. Bu karar neticesinde, mahkeme kararlarının nasıl şekilleneceği önümüzdeki günlerde açıklık kazanacaktır.